Мошенничество в сфере недвижимости: как обезопасить себя от «чёрных риэлторов»? Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Мошеннические действия при покупки новостройки

Мошенничество на рынке недвижимости является одним из распространенных преступлений, которое влечет за собой финансовые потери и длительные судебные разбирательства. Согласно российскому законодательству за мошенничество с квартирами предусмотрена ответственность в виде штрафа до 1 млн руб. и лишения свободы до 10 лет.

По данным Росреестра, за последние 2 года недействительными признаны 6% сделок с недвижимостью, что является высоким показателем.

Как действуют мошенники при покупке/продаже квартиры, какой подвох может ждать в сфере ипотечного кредитования и как защититься от аферистов? Общая информация представлена в этой статье, а получить индивидуальную консультацию можно у опытных юристов нашей компании на сайте и по телефону.

Мошенничество при продаже квартиры: виды мошенничества

Если приобретение у застройщика дает хоть небольшую, но все же гарантию, то покупка жилья у собственника на вторичном рынке сопровождается высоким риском обмана. На рынке недвижимости всегда фигурируют аферисты в лице продавцов, риэлторов и покупателей. Схемы обмана ежегодно совершенствуются, и даже юридически подкованные люди не могут распознать аферу с первого взгляда. Когда мошенничество становится очевидным, вернуть деньги практически невозможно, а преступники скрываются в неизвестном направлении.

Обратите внимание!

Привлечение к сделкам с недвижимостью компетентных юристов обеспечивает защиту на 99%, а также дает дополнительную поддержку в случае судебных споров.

Общие схемы мошенничества при покупке квартиры на вторичном рынке

Если рассматривать варианты обмана на рынке недвижимости в общем контексте, то существует намеренный и случайный обман. Оформляя жилье в собственность, нужно обращать внимание на:

• срок действия доверенности, который может быть истекшим, или документ полностью фальсифицирован;
• паспорт продавца (продажа жилья с поддельными документами – не редкость). Подлинность документа легко проверить на сайте миграционной службы;
• условия приватизации жилья (не все жильцы дают согласие на продажу квартиры – сведения о выписанных/зарегистрированных собственниках должны совпадать во всех документах (домовая, ЕГРН и т.д.);
• историю жилья – частая перепродажа, низкая цена, участие в сделке юр.лиц и госорганов – все это должно насторожить;
• унаследованное жилье (есть риск судиться с появившимися наследниками, не давшими согласие на продажу);
• жилье, полученное под материнский капитал, должно включать несовершеннолетних собственников, права которых защищены органами опеки и попечительства;
• личность владельца. Любой наркоман/алкоголик, психически нездоровый человек и недееспособный гражданин может осуществлять продажу жилья, но имеет полное право оспорить сделку впоследствии;
• временно отсутствующих жильцов. Они могут претендовать на жилплощадь после возвращения: без вести пропавшие, заключенные, проходящие службу в РА, отбывшие на учебу и т.д.;
• обременение квартиры – залог, арест (подтверждается выпиской из ЕГРН в Росреестре или МФЦ);
• совместную собственность супругов. Это также является серьезной преградой при купле-продаже, так как оба владельца должны дать письменное согласие на сделку.

Каждый случай индивидуален и требует правильного подхода. При ошибках в документах суд будет на стороне истца, который подает заявление на признание сделки с недвижимостью ничтожной.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Какие формы обмана практикуются на рынке недвижимости со стороны продавца? Схемы мошенничества довольно разнообразны:

• Подлог документов, в который могут быть вовлечены даже нотариальные работники, что делает сделку практически неуязвимой.
• Продажа жилья нескольким покупателям. Готовятся дубликаты документов на квартиру, по которым происходит несколько продаж. Сделка не является противоправной до момента регистрации жилья в Росреестре одним собственником, а остальные «собственники» остаются и без денег, и без квартиры.
• Подмена квартиры/адреса – афера, которая уходит в прошлое, но все еще встречается среди мошеннических схем в 2018 году. Покупатель смотрит одну квартиру, а по документам покупает совсем другую с худшими условиями, в плохом состоянии и т.д. Обман заключается в подмене номера дома и даже улицы, где осуществляется предпродажная демонстрация жилья.
• Занижение стоимости в целях снижения налоговой ставки. Мошенник намеренно просит указать в договоре меньшую сумму, а после передачи денег покупателем отказывается от сделки, возвращая только ту сумму, которая указана в документах.
• Расторжение сделки, что допускается параграфом 2 ГК РФ в случае невменяемости продавца. В такой ситуации мошенники симулируют факт невменяемости и расторгают договор в течение установленного срока (до 3-х лет). Возврат денег может происходить частями на протяжении десятилетий, что допускается законом.

Также претендентами на жилье могут быть освободившиеся из мест лишения свободы родственники, дети продавца, недееспособные граждане и т.д. При грамотной постановке вопроса и знании юридических тонкостей мошенники могут вернуть себе жилье без нарушений законодательных норм.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Вторая сторона сделки – покупатель, также может быть мошенником при купле-продаже квартиры/земли/дома. На сегодняшний день все махинации сводятся к незаконному получению жилья без передачи денег путем обмана доверчивых граждан. Наиболее популярные схемы:

• бумага вместо денег – покупка квартиры с передачей денег через банковскую ячейку, доступ к которой передается после заключения договора. Вместо настоящих купюр продавец получает «куклу» или обычные бумажки, так как даже банковские работники не знают, что хранится в ячейке клиента;
• афера с задатком со ссылкой на ст. 381 ГК ГФ, по которой ответственная сторона в случае нарушения сроков исполнения договорных обязательств обязана вернуть задаток в двойном размере, что и используют мошенники в своих уловках. Намеренная ошибка в договоре – подмена слова «задаток» словом «залог» – возлагает на продавца ответственность как на должника.

Мошенничество со стороны риэлторов

В 2018 году большинство сделок с жильем осуществляется через агентства недвижимости (АН) и частных риэлторов. Но на этом поприще специалистов можно столкнуться с преступниками, которые «работают по-крупному» или умело маскируют мелкий обман с небольшими суммами под законные действия, что можно даже не заметить, не имея должных юридических знаний и опыта.

Типичные схемы мошенников в АН и риэлторских конторах:

• обман на цене – агенты называют собственнику завышенную ставку на жилье, а впоследствии просят снизить цену, продавая квартиру по первоначальной цене, что дает неплохую прибыль;
• обман владельцев во время заключения договора на услуги АН, которое просит предоставить оригинальные документы на жилье. Результат – отказаться от услуг агентства фактически невозможно, так как все оригиналы переданы, а судебные тяжбы могут затянуться на годы;
• обман покупателя и продавца на разнице в цене. Такая схема несколько устарела, но еще 10 лет назад активно использовалась мошенниками. Покупатель вносит задаток, а риэлтор сообщает о росте цен на жилье, что предполагает увеличение взноса. Будущий собственник соглашается на условия, опасаясь еще большего скачка стоимости в случае отказа. Продавец не в курсе махинации, он получает ту сумму, которая была внесена изначально. Разница остается у АН.
• гарантийные выплаты, которые по закону должны входить в общую сумму, но по договору выплатам и возврату не подлежат, что следует внимательно изучить при подписании документов с агентами;
• «черные риелторы» – самые опасные мошенники, которые используют в своих махинациях подставных лиц в качестве продавцов недвижимости. Лженаследники, собственники по фальшивым документам, некогда без вести пропавшие владельцы и даже усопшие граждане – все эти ненастоящие владельцы легко ставят подписи, заключают договор и продают жилье, которое им никогда не принадлежало.

Обратите внимание!

В некоторых ситуациях продавцы и риэлторы состоят в сговоре, что можно обнаружить, воспользовавшись услугами независимых юристов. При явной опасности разоблачения махинаторы сами расторгают сделку.

Мошенничество при продаже квартиры в ипотеку

Рынок недвижимости расширяется ежегодно, но не все граждане имеют личные финансы для покупки квартиры, земли или дома. В таком случае приходится уповать на кредитные организации, которые предлагают ипотеку под залог приобретаемого жилья на выгодных условиях.

На сегодняшний день схемы обмана в сфере кредитования встречаются не только со стороны заемщиков, но также и банковских структур. В первом случае мошенничество может быть предупреждено службой безопасности банка только при очевидном нарушении закона. Умелые аферисты ежегодно разрабатывают более изощренные махинации, при которых выявить обман можно только спустя некоторое время. Мошенничество с участием банковских работников встречается редко, но также требует рассмотрения в рамках этой статьи, как пример того, чем может обернуться кредит под залог жилья для порядочных граждан.

Мошенничество в сфере кредитования преследуется по закону и предусматривает наказание до 10 лет лишения свободы.

Мошенничество со стороны займодателя ипотеки

С какой формой обмана можно столкнуться, обратившись в банк за ипотекой? Самые популярные схемы обмана со стороны финансовой организации, которые можно встретить при покупке квартиры:

• лжефирма-однодневка, берущая в залог приобретаемое жилье, но не выдающая никаких финансов. Это схема старая, но до сих пор работает там, где вместо залога покупатель подписывает договор дарения или продажи недвижимости;
• сговор с банковским служащим по заполнению анкеты на ипотеку;
• повышение процентной ставки в процессе погашения кредита при отсутствии такого условия в договоре кредитования;
• предоплата за жилье, которая не входит в общую стоимость квартиры или учитывается частично. Обман может быть со стороны отдельного работника банка или по обоюдному сговору группой лиц;
• продажа ветхого жилья по сговору с оценщиком банковской структуры как элитного, где в прибыли оказывается работник банка (процент от сделки) и продавец;
• услуги риэлторов по сбору документов на ипотеку за процент от общей суммы, где все бумаги являются фальшивыми, а при обнаружении подлога покупатель несет ответственность и теряет все финансы, включая выплату аферистам-риэлторам.

Банковские работники тщательно проверяют на честность каждого своего клиента, а также стараются максимально снизить риски в случае неплатежеспособности заемщика. Для таких целей в договоре могут быть прописаны определенные условия по страховым случаям, что следует внимательно изучить перед подписанием. Например, передача жилья в собственность кредитной организации в случае просрочек и невыполнения требований по досрочному погашению всего долга, что выполнить практически невозможно.

Со стороны заемщика или продавца

Актуальные варианты обмана при ипотечном кредитовании: продажа жилья с обременением, наследники, временно отсутствующие лица, несовершеннолетние дети и прочее. Сделка будет признана недействительной, банк несет убытки, заемщик теряет жилье и часть уплаченных денег, включая страховку (сумма большая). Выгода только у продавца, который может скрываться от преследования долгое время или возмещать убытки несколько лет.

Также мошенничество при покупке/продаже квартиры в ипотеку имеет несколько вариантов:

• обналичивание материнского капитала путем сговора между родственниками. Продажа осуществляется только на бумаге, а на деле все собственники проживают по прежним адресам и получают реальные деньги на расчетный счет;
• сокрытие информации о доходах, месте работы и стаже. Данные предоставляются самими заемщиками или через услуги организаций, которые могут быть в сговоре с банковскими структурами или использовать поддельные документы самостоятельно за определенную плату;
• кредит на несуществующее жилье или фиктивного заемщика (по договору и фальшивым документам). В такой схеме задействуется несколько человек, в том числе сотрудник банка, оценщик и регистратор;
• невыплата ипотеки с перепродажей залогового имущества третьим лицам.

В любом случае следует понимать ответственность за незаконно полученный займ, а также вытекающие последствия – от запрета на кредитование в любых организациях до лишения лицензии ЦБ и тюремного заключения.

Резюме

Покупка и продажа жилья на первичном/вторичном рынке сопряжена с рисками, которые можно предугадать, если знать некоторые правовые аспекты. Несколько советов опытных юристов помогут принять верное решение:

• покупать жилье на вторичном рынке лучше при участии собственного/независимого юриста, который проведет анализ всех документов продавца и правильно составит договор купли-продажи;
• лучше проводить сделки с переводом денег на расчетный счет, так как в случае с использованием банковской ячейки можно получить бумагу вместо денег или запрет на доступ по причине невыполнения условий договора с банком;
• выбирая АН, следует учитывать рейтинг организации, отзывы клиентов и юридические сведения.

Продажа недвижимости, как и покупка, имеет схожий сценарий и тот же риск. Чтобы не стать жертвой обмана и не лишиться сбережений или жилья, следует доверять только опытным профессионалам. Юристы нашей компании помогут на любом этапе оформления недвижимости как делом, так и советом. Консультация в режиме онлайн доступна на сайте компании и по телефону. Заказать документы по конкретному вопросу можно через форму на сайте или при личном обращении к специалисту нашего центра.

Последние вопросы по теме: «»

Продажа квартиры с оплатой через банковскую ячейку

Я продавец квартиры, находящейся у меня в собственности, но в другом городе и регионе. Покупатель настаивает на определенном банке для открытия ячейки. Но филиала данного банка в нашем городе нет. Мне нужно будет либо переводить деньги на счет в другой банк, где у меня открыт счет, либо выносить наличные и перекладывать их самой. Это опасно. Подскажите как правильно поступить в данном случае и расскажите какие опасности существуют для ПРОДАВЦА при расчете через банковскую ячейку?

Андрей, г. Новый Уренгой

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Эдуард Мирасов

сейчас online

Здравствуйте, Андрей!

Риски при закладке денег в ячейку почти никаких, если перед этим пересчитать их в вашем присутствии через счетную машину на выявление фальшивок. Но все же кончено лучше проводить сделку с помощью банковского счета, так практически сразу фиксируется что деньги поступили. При этом как правило это выгоднее добросовестному покупателю.

Удачи Вам!

Расчет за недвижимость через ячейку в банке

При покупке квартиры стороны решили произвести расчет наличными через банковскую ячейку. Каким образом покупатель получает от продавца расписку за полученные деньги?

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

Добрый день! В основном договоре купли продажи в разделе взаиморасчетов должно быть написано, либо в доп соглашений к аренде ячейки! Ведь вы по доп соглашению на оснований наступлений определеных условий допускаете человека к своей ячейке.! Расписку продавец от руки (Расписка в получении денег должна содержать: фамилию, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя, сумму прописью, описание недвижимости, дату и название договора, по которому передаются деньги, дату написания расписки. Если присутствуют свидетели - ФИО и паспортные данные свидетелей. Подпись на расписке должна совпадать с подписью в паспорте продавца.!)

Сеичас понятно?

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

Я бы на вашем месте положив в ячейку с условием что деньги продавец получит только после гос регистраций предъявив паспорт выписку об отчуждений квартиры взяв деньги он Пишит расписку! В ином случай я конечно вас не пугаю но в день регистраций вы передаете уже ему сумму, а вдруг регистрация не прошла? А деньги уже у него в руках, он окажется с вашими деньгами и квартирой!

В вашем случай вы должны договорится так чтобы он не смог выйти из банка не оставив расписку установленного образца

Мошенничество при продаже квартиры

Добрый вечер. Квартира оформлена на меня, но полгода со мной проживал мошенник и имел доступ ко всем документам, часть из которых пропали. И пропали ксерокопии абсолютно всех документов. Как проверит(ь кроме выписки из егрп) совершались ли махинации? Может быть в днастоящее время происходит переоформление? Как узнать действительны ли ещё мои документы? Что делать? Надеюсь на Вашу помощь.

ольга, г. Краснодар

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Георгий Погосян

сейчас online

Здравствуйте, если у него не было доверенности на проведение сделок с вашей квартиры, то он ничего не смог бы сделать. Обратитесь в МФЦ для восстановления утерянных документов. В ходе процедуры восстановления и станет ясно, проводились ли какие-либо незаконные действия или нет. В любом случае документы восстанавливать нужно.

Является ли мошенничеством разница в стоимости квартиры в ДКП и фактически переданной?

Здравствуйте!

Недавно при покупке квартыры, риэлтор со стороны покупателя обозачил сумму 3.150 тыс, однако в договоре купли-продажи было указанно 2,900. Остальные 250тыс мы отдали ему под расписку, за "первоочередное приобретение квартиры".

Является ли это мошенничеством?

Можно ли вернуть нам эти деньги?

Эта расписка хранится у нас, возвращать ли ее ему?

Цена 2900 прописывалась в предварительном договоре купли продажи в его агенстве недвиж.

Софья, г. Санкт-Петербург

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Александр Кузнецов

сейчас offline

Продавец продавал за 2900, вы были согласны купить за 3150. 2900 он взял себе. Обыкновенная схема продаж у риэлторов. Вы можете взыскать с него эту сумму. Сначала устно с ним побеседуйте. Расписку не возвращайте. Обращайтесь после результатов разговора. Кстати, советую вам еще пожаловаться руководителю этого агентсва.

Как собственнику квартиры правильно совершить куплю-продажу?

Здравствуйте! Разместил объявление о продаже квартиры (являюсь собственником). Позвонил риэлтор (человек так представился), договорились встретиться. Он пришёл с покупателями, которым квартира понравилась, хотят её купить. Как правильно её продать, чтобы не попасть на мошенников со стороны риэлтора и покупателя. Может стоит нанять юриста? Если да, то сколько (примерно) стоит услуга юриста. Спасибо.

Михаил, г. Краснодар

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Андрей Воропаев

сейчас offline

Добрый день.

Если покупатель «реальный», то риэлтор все сделает сам: и историю квартиры посмотрит, и договор составит, и Ваше семейное положение уточнит, и даже денег может не взять, т.к. ему платит покупатель.

Просто бывает такое, что риэлторы работают со «своими» покупателями, которые впоследствии отказываются от покупки, а Вы уже заключили договор с риэлтором и заплатили денег. Так риэлтор будет водит «своих» покупателей, пока случайно не найдет реального или Вы сами не найдете.

Вы можете ее сами продать без риэлтора, заключив договор купли-продажи с покупателем и зарегистрировав отчуждение права собственности в Росреестре.

Как обезопасить себя при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости?

Добрый день,

Планируем приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником квартиры является бабушка 75 лет, почти ослепшая. Этот факт очень смущает. Подскажите, как в такой ситуации обезопасить себя от дальнейших проблем. Ведь есть вариант, что в дальнейшем кто-нибудь захочет оспорить сделку, мотивируя это тем, что продавец слабо видящий. У бабушки есть дочь, которая и работает с риэлтором.

Марина, г. Алнаши

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Владимир Мурашко

сейчас offline

Здравствуйте, Марина!

Вы пишете: "Планируем приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником квартиры является бабушка 75 лет, почти ослепшая. Этот факт очень смущает. Подскажите, как в такой ситуации обезопасить себя от дальнейших проблем".

Никаких проблем для вас не будет, если эта бабушка выдаст нотариально удостоверенную доверенность на свою дочь или на кого-либо другого и этот доверенный выполнит от имени бабушки все необходимые процедуры по отчуждению жилья.

Как можно купить квартиру в залоге у хозяев?

Здравствуйте мы хотели бы купить дом в залоге у хозяев. Одну сумму переоформить их кредит на себя, а разницу выплатить.как нам все сделать чтоб не попасть в руки оферистам.? Заранее спасибоПокупатель приобретает квартиру вместе с обременением
В этом случае новый владелец жилья сам выплачивает кредит и снимает обременение. Это безопасно для продавца в плане сохранности денег, но потребует лишних времени и сил на вывод недвижимости из залога. Главная же проблема в том, что большинство банков не предоставляет услуг по передаче кредита от одного человека другому. Либо такие операции проводятся долго, с дополнительными условиями и под большие проценты.
Сделка оформляется через аккредитивный счёт или банковскую ячейку
Сумма сделки делится на две половины: деньги для банка, которые покрывают остаток по кредиту, и деньги, которые получит продавец. Покупатель закладывает финансы в разные ячейки или открывает два счёта. Банк и продавец получают свои части суммы после того, как регистрация оформлена на покупателя. Этот вариант максимально удобен для обеих сторон, ведь снятие обременения и переоформление собственности проходят одновременно. А единственное, что может угрожать средствам покупателя - банкротство банка. Проблема в том, что не все кредитные организации готовы решить вопрос по такой схеме.
Действие 4
Осматриваем квартиры и выбираем подходящую
Если вы планируете купить квартиру, которая находится в залоге, многое стоит на кону. На сделке можно сэкономить некоторое количество денег и купить прекрасную недвижимость ниже рыночной цены. Но риски нарваться на «кота в мешке» тоже возрастают. Учитывая то, сколько времени и сил вам придётся потратить на оформление сделки, лучше подойти к выбору и просмотру квартиры максимально ответственно.
Убедитесь, что квартира идеально вам подходит
Связываться со сложностями и рисками залога стоит только ради квартиры вашей мечты. Как можно тщательнее изучите район, дом, состояние подъезда и коммуникаций здания. Обращайте внимание на детали: странный запах из подвала, состояние лифта и лестничной клетки на пролёт ниже и выше вашего. Продумайте, где вы будете ставить машину, куда ходить в магазин, где гулять с ребёнком или собакой. Сходите в квартиру несколько раз, чтобы точно понять, что планировка, высота потолков, расположение окон и толщина стен и межкомнатных перегородок устраивают вас. Не стесняйтесь проверить состояние проводки, труб, вентиляции и канализации.
Проводите осмотры в разное время суток: так вы лучше оцените состояние дома, безопасность района и уровень освещённости квартиры.

Перед тем как принять окончательное решение, ещё раз просмотрите каталог объявлений со схожими квартирами в том же районе. Возможно, в последний момент вам попадется вариант чуть дороже, зато без залога.
Убедитесь, что в квартире нет «скелетов в шкафу»
Если вас всё устраивает в квартире, не спешите оформлять сделку. Задумайтесь: зачем прежний хозяин решил дешево продать такой прекрасный объект недвижимости? Лучше всего прямо задать ему этот вопрос и убедиться, что ответы вас устроят. Для верности пообщайтесь с соседями по подъезду, поищите информацию о доме и районе в интернете. Возможно, вы откроете какие-то неожиданные детали, которые сделают куплю-продажу невозможной.
Продать жильё с обременением не так просто. Каждый существенный недостаток, который вы найдёте в квартире, может стать поводом для разумного торга.

Действие 5
Проверяем документы на квартиру и заключаем договор
При оформлении сделки купли-продажи жилья, которое находится в залоге, вам понадобится обычный пакет документов плюс некоторые специфические бумаги, которые связаны с условиями обременения. Этот список может несколько отличаться в зависимости от того, какую модель выкупа квартиры и оформления сделки вы выберете. Окончательный перечень документов будет согласован с участием риелтора и банка.
На финальном этапе попробуйте поторговаться с продавцом. Но помните: он изначально снизил цену, поэтому максимум вам уступят 3–5%.

Для успешного проведения сделки вам обязательно понадобятся:
1 Правоустанавливающие документы на квартиру
2 Выписка из Единого государственного регистра прав на имущество (ЕГРП), где содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем.
3 Паспорт на квартиру + нотариальная копия
4 Кредитный договор продавца
5 Закладная
6 Справки и иные документы банка, подтверждающие одобрение сделки
7 Договор купли-продажи
8 Документы, подтверждающие сумму долга заёмщика перед банком
Алгоритм заключения договора купли-продажи будет зависеть от типа сделки, который вы предпочтёте. Если вы решите передать продавцу задаток, который покроет сумму кредита, важно нотариально оформить соглашение и проконсультироваться у юриста. Это уменьшит опасность потери денег в случае нечистоплотности продавца. Несмотря на риск, многие выбирают именно этот путь, ведь тогда покупка пройдёт по обычной схеме. В этом случае вторую часть денег лучше передавать через банковскую ячейку, после того, как право собственности будет оформлено на покупателя.
Продажа квартиры с переоформлением прав собственности или кредитного договора через банк займёт гораздо больше времени, и в каждом случае будет согласовываться индивидуально. Многое зависит от политики кредитной организации и условий залога. Если у покупателя есть на руках свободные деньги, больше шансов, что сделка пройдёт успешно. Выкупить квартиру из залога через ипотеку реально только с помощью кредитных средств того же банка, у которого жильё изначально находится в залоге. Переоформить кредит с одного человека на другого - очень непросто, а перевести квартиру из банка в банк - практически невозможно.
Банк может выдвинуть ряд дополнительных требований к сторонам сделки. Например, настаивать, чтобы договор заверял только конкретный нотариус.

Неизбежный минус покупки квартиры вместе с обременением - необходимость прекращения залоговых обязательств, которая ляжет на плечи нового владельца. Покупатель должен будет получить справку в банке о том, что кредит выплачен, а затем самостоятельно подать документы на переоформление. Это потребует дополнительных средств и времени.

Законодательство о собственности стремительно развивается и прошли те времена, когда закон состоял из одних белых пятен. Появились прозрачные механизмы государственной регистрации и ЕГРН, исключающий двойные продажи, которые были популярным способом мошенничества.

Многие из вас помнят реалии 90-х годов, когда совершать сделки с недвижимостью было в прямом смысле рискованно для жизни. «Черные риелторы» понемногу отходят в прошлое, хотя и мелькают в криминальных хрониках. Но мошенничество не всегда связано напрямую с криминалом: существует множество более изощренных способов.

Разные виды обмана не перестают быть популярными, поскольку недвижимость стоит довольно дорого, а юридическое оформление сделок с ней не всегда прозрачно и понятно обывателям. Согласитесь, далеко не каждый из нас читал хотя бы Гражданский кодекс, не говоря уже о массе других актов.

Большинство мошенников процветают на рынке «вторички». У новостроек есть свои особенности, они считаются более «чистыми» в юридическом плане. Если же у квартиры уже были собственники, то чрезвычайно важно проверить квартиру при покупке. Вторичный рынок позволяет юлить и скрывать данные о самом объекте либо о его владельцах.

Виды мошенничества

Квартиры с обременением

На квартиру, как на любой объект недвижимости, могут существовать не только права собственности, но и другие, ограниченные права. Закон стоит на защите их владельцев. Самые распространенные – залог, сервитут, рента с пожизненным содержанием, арест. Все эти права сохраняются даже при изменении собственника имущества. В этом и состоит главная загвоздка.

Недобросовестные продавцы норовят выдать такую квартиру за «чистенькую», поскольку желающих купить ее с обременениями не находится. Всеми правдами и неправдами владелец скрывает эти подробности. Если не проявить бдительность во время покупки, то на вас, как минимум, лягут обязательства перед чужими людьми, а как максимум вы лишитесь нового жилья.

К примеру, если вы купите квартиру с рентой, то получатель ренты будет иметь пожизненное право проживать в вашем жилище. Аналогичные права будут иметь и те, кто пользуется жильем по завещательному отказу или договору найма. Человек, который был ранее зарегистрирован в квартире и отбывает наказание, может вернуться и потребовать соблюдать свое право на проживание.

Квартиры с незаявленными собственниками

Возможна ситуация, когда после оформления сделки станет известно о незаявленных ранее собственниках. Мошенники все обставляют таким образом, что вы уверены в том, кто владелец. А по факту их может быть несколько. В результате вы потратите огромное количество сил и времени, таскаясь по судам и доказывая свою честность.

При этом, судья вероятнее всего обяжет вернуть квартиру законным владельцам, а уплаченные суммы – вам. Но это в идеальном мире. Получите ли вы свои деньги в полном объеме? Вряд ли. Судебные приставы могут годами требовать возврата средств и так не добиться своего.

Другие виды мошенничества

1. Сделка, которую легко оспорить

Если договор купли-продажи квартиры заключен с наркозависимым, психически больным или недееспособным человеком, то оспорить его проще простого. Этим и пользуются преступники. Они могут специально споить продавца и получить заключение экспертизы о его невменяемости. Суд, само собой, обяжет вернуть ему жилье. А с переданными деньгами вы может попрощаться: взыскать их будет практически нереально.

2. Ложная доверенность

Представьте себе, что помещение вам продает не сам собственник, а некто, имеющий на руках доверенность от владельца. За день до регистрации сделки доверенность отзывается. Вы подаете в суд, который обязывает вернуть квартиру и деньги. Тут возникает уже известная проблема: честно уплаченные средства можно возвращать годами.

3. Забрал аванс и исчез

Еще до заключения основного договора вам предлагают подписать предварительный с условием аванса. Мол, чтобы квартира никуда не ушла, ведь вариант такой выгодный. Понятное дело, что после получения аванса якобы продавец исчезает.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Уловок и правда достаточно, в чем вы уже убедились, но не стоит паниковать. Узнайте, как проверить квартиру на чистоту при покупке и защитите себя от мошенников.

Самое простое и доступное – взять выписку из ЕГРН. В реестре содержится вся информация об объектах недвижимости. Заявку на выписку с общедоступными сведениями можно оформить в электронном виде: не нужно стоять в очередях. Стоит она 150 рублей, зато убережет вас от многих проблем.

Справка содержит площадь объекта, всех правообладателей, даты регистрации прав, виды их прав и ограничения. Это позволит, как минимум, избежать мошенничества с обременением или с незаявленным собственником.

Какие документы необходимо проверить у продавца?

Будьте внимательны ко всем документам, если не хотите остаться ни с чем. Запомните, какие документы нужно проверить при покупке квартиры.

1. Документ, удостоверяющий личность. Российский паспорт, паспорт иностранного гражданина. Если продает собственник, то его имя должно быть указано в выписке ЕГРН. Обратите внимание на целостность документа, на фотографию, на возможные следы замены страниц.
2. Доверенность, если продает не сам собственник. На ней обязательно должен быть указан срок выдачи и полномочия лица.
3. Свидетельство о регистрации права собственности. Это главный документ о праве. Внимательно прочтите его, посмотрите основание приобретения права (купил, подарили, унаследовал), сопоставьте с рассказом хозяина.
4. Среди собственников есть несовершеннолетний? В таком случае требуется согласие органов опеки и попечительства. Аналогичная ситуация при наличии опекуна, который назначен госорганами.
5. Справка о задолженности за коммунальные услуги.
6. Выписка из домовой книги. Содержит сведения о зарегистрированных лицах.
7. Нотариальное согласие супруга на сделку, если лицо состоит в браке.

Какие этапы оформления покупки квартиры?

1. Подготовка документов. Убедитесь, что все необходимые справки собраны и являются действительными. При заключении предварительного договора с авансом помните, что хозяин может исчезнуть вместе с деньгами.
2. Подготовка текста договора. Внимательно изучите каждый пункт, реквизиты продавца, характеристики жилья, не приуменьшайте стоимость объекта - это будет иметь значение при судебных спорах.
3. Оплата государственной пошлины.
4. Расчетный этап. Не передавайте деньги до регистрации договора. Лучше поместите их в ячейку банка или воспользуйтесь аккредитивом. Путь продавец получит доступ к средствам после получения вами свидетельства о регистрации права.
5. Регистрация. Подайте весь перечень документов в Росреестр (например, через МФЦ) и через 7 рабочих дней станьте новым собственником.

Если вы задаетесь вопросом, как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры, то обратите внимание на следующие пункты:

1. Получите максимум информации из рассказа продавца.

Продает не хозяин? Мошенники часто используют доверенности, зачастую истинный владелец сам находится с ними в сговоре. Постарайтесь связаться с собственником и удостовериться, что он хочет продать жилье.

2. Посмотрите все документы на квартиру и все сведения о лице, которые только сможете достать.

Не стесняйтесь быть придирчивыми и дотошными. Обратите внимание на подлинность не документов – мошенники часто используют паспорта с переклеенными фотографиями или страницами.

3. Поищите данные о недвижимости и продавце в интернете.

Не жалейте пары часов на поиск информации в интернете. В социальных сетях и на форумах граждане иногда предупреждают друг друга о мошенниках.

4. Не гонитесь за выгодой.

Дешевые предложения часто оказываются ловушкой. С помощью таких уловок недобросовестные риелторы ищут доверчивых покупателей, которые привлекла выгодная цена.

5. Внимательно осмотрите жилье.

Собственник может скрывать дефекты с помощью штор и мебели. Убедитесь, что не было перепланировок или они законны.

6. Узнайте, как проверить риэлтора при покупке квартиры. Он может быть в сговоре с мошенниками.

Недобросовестные посредники могут работать как частным образом, так и в агентстве. .

7. Обратитесь за помощью к проверенному юристу.

Специалист позволит избежать неточностей и «подводных» камней в договоре. Лучше переплатить несколько тысяч за его услуги, чем попасться на удочку мошенников.

8. Не торопитесь и принимайте взвешенное решение.

Преступные схемы часто рассчитаны на действия в спешке. Понаблюдайте за хозяином квартиры. Если он явно любит выпить – не стоит иметь с ним дел.

Не спешите заключать предварительный договор и передавать любые суммы денег, как бы хозяин их не назвал: аванс или задаток. Мошенники легко присвоят себе деньги, и вы их больше никогда не увидите.

Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости. Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются. Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.

Покупатели-мошенники: как избежать обмана?

Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру. Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Отказ или замешательство должны насторожить.

Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Мошенничество при заключении сделки

Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.

Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

С развитием возможных схем приобретения жилья (путем приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т.д.) меняются и схемы мошенничества при покупке квартиры, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями.

С ростом строительства жилья возросло и количество схем мошенничества, ориентированных именно на рынок первичного жилья. Однако темой настоящей статьи является изучение новых популярных видов мошенничества, применяемых на рынке вторичного жилья.

Рынок вторичного жилья, или вторичный рынок жилья (наименование по разным источникам), состоит из объектов недвижимости, у которых уже имелись собственники, и не одни, в отличие от рынка первичного жилья, где объекты недвижимости – только что построенные квартиры, таунхаусы, дома и прочие объекты, порой даже еще не до конца введенные в эксплуатацию. Вторичное жилье, конечно, привлекательно с многих сторон:

это уже готовое и обжитое жилье. Нет рисков, что через год после сдачи дома фундамент даст усадку и пойдет трещина по всему дому;
нет риска обнаружения нескольких претендентов на объект, как это до сих пор случается при попытках зарегистрировать построенную

• квартиру в только что сданном доме;
• уже имеется (не всегда) более или менее достойный ремонт в жилом помещении;
• цена зачастую намного ниже, чем цена на подобный объект в новостройке;
• не требуется длительного ожидания для регистрации сделки (как в случае с ожиданием постройки и сдачи в эксплуатацию жилья в новостройке) и для фактического заселения.

Есть и иные существенные плюсы.

Однако у покупки жилья на рынке “вторички” имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период ее существования или как минимум за 10 лет до предстоящей сделки.

1. Мошенничество при покупке квартирой, проживании и связанные с ее стоимостью

Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).

Вариант 1: создание невыносимых условий соседства.

Это самый новый вид мошенничества на рынке вторичного жилья. Способ довольно прост: мошенники ищут квартиру с двумя хозяевами (оформленную в долях, например, на бывших супругов, братьев и сестер), между которыми нет особого лада. Одна из долей официально покупается. Другому собственнику предлагается продать его долю за половину ее действительной рыночной стоимости. Естественно, тот отказывается. После этого новоиспеченный хозяин доли вселяется в квартиру на законном основании и начинает активно создавать невыносимые условия для остальных жильцов. Идут в ход любые доступные способы: громкая музыка весь день (без нарушения норм времени “тишины”), постоянные и в большом количестве гости, приходящие в любое время дня и ночи (“А что? Я хозяин, имею право принимать гостей когда хочу!”). Не помогает собственная инициатива – квартира сдается квартирантам как можно дешевле и как можно более многочисленной семье. Оптимально – развести антисанитарию, беспорядок, то есть создать максимально некомфортные для проживания людей условия. Цель одна – заставить хозяина второй доли продать ее немедленно, за любую стоимость. “Безобразный” новый сособственник наконец-то покупает вторую долю на своих условиях. Как правило, это уже даже не полцены, а еще меньше. Итог: мошенник за сравнительно низкую цену становится полноценным обладателем всей квартиры и уже может продавать ее по рыночной цене.

Разновидность рассмотренного варианта – заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ – тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т.д.).

Итог: купив задешево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна.

Вариант 2: обмен на недорогую квартиру с доплатой.

Несмотря на многочисленные многотомные уголовные дела и громкие судебные процессы над бандами мошенников по всей стране, этот применяемый ими вид мошенничества до сих пор живет и активно процветает. Основной упор его на одиноких престарелых граждан асоциального типа: алкоголиков, не вполне психически здоровых людей и прочих. Главные критерии: квартира в собственности, владелец – одинокий человек, которого никто искать не будет. Используя страсть человека к пагубным привычкам и собственное красноречие, человека уговаривают продать свою квартиру в центре, поменяв ее на жилье на периферии с доплатой, чтобы было на что комфортно доживать свой век и потакать своим привычкам. При этом предстоящее к приобретению жилье даже не показывают. Жилье, как правило, самого низкого качества: в разы меньше по площади, находится в самых некомфортных районах (у железнодорожных станций, вокзалов), удаленных от всей инфраструктуры. Как правило, такое жилье – на окраине города или на селе. Хорошо, если это помещение все-таки дают обманутому гражданину приобрести, то есть сделка купли-продажи по факту происходит. Чаще всего предоставляемое жилье даже не приобретается в собственность обманутого гражданина. Предварительно его могут взять в аренду, заплатив за полгода вперед. Или заселить в дом, подготовленный под снос, из которого уже половина жильцов съехала. Его просто туда переселяют… и забывают о его существовании. Что потом происходит с гражданином, куда его выселяют собственники помещения – мошенников уже не интересует. Из вырученных от продажи гражданином собственной благоустроенной квартиры денег ему дают немного – только чтобы не сразу опомнился и не понял, что стал жертвой обмана.

Итог: мошеннику достается практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой ее части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой доплаты).

Вариант 3: планируемое оспаривание сделки в суде.

Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации.

Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Квартира имеет хорошую историю, предыдущие сделки (если были) не вызывают сомнений, идет “чистая продажа”. Способ мошенничества характерен для новостроек, которые уже оформлены недавно в собственность. Покупателю предлагается указать в договоре купли-продажи заниженную до 1 млн. рублей стоимость квартиры с целью ухода продавца от уплаты налога на доходы физических лиц. Или (рассчитывая на жадность покупателя) предлагается купить квартиру по предлагаемой цене плюс сумма налога, которую продавец должен будет уплатить при продаже квартиры по реальной стоимости. Основание предложения ясно и прозрачно для покупателя: ведь от даты оформления квартиры в собственность (или с момента последней сделки купли-продажи) еще не прошло три года. Риск оспаривания сделки как-то мало прогнозируется: продавец выглядит прилично, история квартиры чиста. Именно здесь и кроется вся хитрость. Утрата бдительности может стоить покупателю стоимости квартиры. После состоявшейся сделки начинается судебный процесс ее оспаривания по различным допустимым законом основаниям. Суд принимает решение о двусторонней реституции, постановляет бывшему продавцу вернуть квартиру, покупателю – деньги. Квартиру обманутому покупателю приходится возвращать. А вот деньги, как правило, обратно получить во всей сумме не удается. В 100 случаях из 100 они уже потрачены и начинают взыскиваться с продавца через службу судебных приставов – долго и по чуть-чуть, пока, наконец, взыскатель (обманутый гражданин) окончательно не утратит надежду на получение всей суммы или должник не выпишется и не переедет в неизвестное для приставов место жительства. На этом исполнение, как правило, затихает.

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретенном жилье покупатель остается ни с чем – без квартиры и без денег. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой – и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры.

Ситуация 2: оспаривание одной из предыдущих сделок купли-продажи с квартирой.

Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на нее начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1.

Ситуация 3: оспаривание давней приватизации квартиры.

После продажи квартиры оспариваются сделки по приватизации данного помещения. Как известно, срок исковой давности по данным сделкам может оказаться довольно длительным и составить 10 лет (ч. 1 ст. 181 ГК РФ). Более того, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность вообще не распространяется (ст. 208 ГК РФ). В основном этот вид мошенничества (как и по всем трем ситуациям развития) – целиком инициатива “черных риелторов”, отыскивающих квартиры, одновременно имеющие в истории “белые пятна”, позволяющие оспорить сделку по приватизации и ожидать применения последствий признания данной сделки недействительной. Процесс и итог аналогичны вышеописанным. Обманутым оказывается покупатель. При этом лицо, предъявившее иск (чьи права были нарушены при приватизации), может даже не знать ничего ни о своих правах, ни о состоявшемся процессе. Убедить выдать доверенность на право ведения судебных дел и участия в исполнительном производстве – задача довольно простая для мошенника, обладающего должной долей харизмы и красноречия. В дальнейшем на стадии исполнительного производства в рамках закона возможно заключение довольно сложного мирового соглашения, в результате которого покупатель квартиры остается проживать в приобретенной квартире, право собственности остается за ним, а гражданин, чьи права были нарушены (истец по судебному спору, интересы которого якобы представляет мошенник), получает некую денежную сумму от последнего покупателя.

Вариант 4: продажа квартиры с обременениями.

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже – арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога. И наличие к данному моменту другого собственника у объекта недвижимости не помеха этому. Арест на практике означает наличие спорных притязаний на квартиру, которые, вполне возможно, разрешатся не в пользу продавца.

Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже ее начала.

“Обременением” не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осужденных на длительные сроки). Однако в данном случае речь идет лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц. Неприятность, конечно, грозящая, скорее всего, денежными “откупными” от такого соседства в одной квартире. Но речи о потере квартиры или полной ее стоимости в данном случае не идет.

Итог: потеря некоей суммы денег при сохраненном жилье.

Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья.

2. Мошенничество с задатком при покупке квартиры

Не меньшую часть среди общего количества мошенничеств в этой сфере занимают схемы более мелких обманов, когда мошенники “останавливаются” на суммах задатков, не претендуя ни на квартиру, ни на ее полную стоимость. Среди самых популярных способов мошенничества с задатками можно перечислить следующие:

2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берет задаток. После этого доверенное лицо исчезает, на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Еще хуже, если доверенность – липовая, то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают еще случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.

2.2. Обман арендатора жилья. Арендатор, сняв квартиру и получив копию свидетельства о праве собственности (или даже без нее), предъявляя копию доверенности (которую нетрудно изготовить при помощи современной оргтехники), обманом и хитростью уверяет потенциальных покупателей в том, что квартира продается, он занимается ее продажей и уполномочен принимать задаток. Цель – окупить свое проживание в квартире плюс еще немного заработать на обмане. Реальной цели продать квартиру у мошенника нет.

2.3. Демпинговая цена и скоростная сделка. Искусственно создается ситуация поспешности с предстоящей сделкой: покупателя уверяют, что из-за хорошей цены на квартиру есть несколько претендентов и кто первый даст задаток – с тем сделка и состоится. При этом сроки для подготовки сделки ставятся нереально короткие, в которые покупатель, у которого нет сразу всей суммы для покупки, не сможет “уложиться”. О составе денежной суммы, за которую планируется к приобретению квартира (наличные деньги, кредитные средства, средства материнского капитала и проч.), мошенники узнают заранее. Естественно, что сделка срывается по вине покупателя и задаток остается у продавца. При этом доказать, что изначально именно на это и было рассчитано, а не на заключение реальной сделки, очень сложно.

В итоге вышеуказанных способов обмана у мошенника остается сумма задатка, сделки с квартирой не производится вовсе.

Советы адвоката по недвижимости, как не стать жертвой мошенников:

1. Чрезмерное и быстрое снижение цены на продаваемую квартиру вкупе или отдельно от объявления срочной продажи – повод насторожиться. Конечно, бывают случаи, когда жизненные обстоятельства заставляют собственников недвижимости поступать таким образом. Но чаще всего такие действия – один из признаков мошеннической схемы с квартирой.

2. При покупке квартиры важно иметь дело с самим собственником, хотя бы на первом этапе (при передаче задатка и определении срока и параметров предстоящей сделки) и на последнем – в самом регистрирующем органе при подписании договора купли-продажи (или иного договора, служащего основанием для перехода права собственности) и передаче денег. Настаивание продавца на осуществлении расчетов и проведении переговоров с родственниками собственника, доверенными лицами может быть одной из составных частей схемы мошенничества.

3. Наличие “белых” пятен в истории сделок с квартирой потенциально повышает риск возникновения споров по одной из ранее совершенных сделок с данным объектом недвижимости, что в итоге может привести к утрате права собственности на только что приобретенную квартиру при получении взамен слабой надежды на взыскание уплаченной за нее стоимости с продавца.

4. Наличие многочисленных сделок с квартирой в ее истории может свидетельствовать о наличии неустранимых проблем в самой квартире, о которых каждый продавец, конечно же, умалчивал (например, промерзание квартиры зимой, отсутствие горячей воды по полгода, постоянный шум из близлежащего ресторана, невыводящиеся тараканы по всему дому и т.д.). Но не только. Это может быть свидетельством и наличия проблем с ее жильцами (например, наличия прописанных в ней лиц, сохранивших право проживания и по сей день). Много и часто проводившиеся сделки с квартирой также свидетельствуют о запутывании следов давней или недавней мошеннической сделки.

5. Покупатель или продавец, ставшие жертвами мошенников, в большинстве случаев сами проявляют неосторожность, наивность при совершении сделки и обращении с людьми. Большие деньги, составляющие стоимость квартиры, и даже небольшие, составляющие сумму задатка, всегда представляют интерес для мошенников.

6. Тщательная проверка истории сделок с квартирой, к сожалению, не панацея от мошенников. Хотя риск, конечно, уменьшается в разы.

7. Наивность участников сделки – не единственный фактор, провоцирующий мошенников на аферы с недвижимостью. Пробелы в законодательстве, законодательно не запрещенные варианты действий при совершении сделок – все это делает возможным и доступным обман в сфере с недвижимостью.

Покупка квартиры для большинства россиян – крупная сделка. И к ней необходимо тщательно готовиться. Ознакомление с вышеперечисленным перечнем популярных схем мошенничества на рынке вторичного жилья не окажется лишним в данном процессе, а, возможно, убережет от рискованных сделок.

Плaстининa Нaтaлия