Как оформить продажу квартиры без риэлтора. Порядок покупки квартиры на вторичном рынке. Риски продажи без риэлтора и типичные ошибки

Итак, Вы решили продать свою квартиру. Затея, безусловно, прибыльная, но весьма хлопотная.

Шаг 1

Для того, чтобы приступить к процессу продажи, Вам необходимо, прежде всего, оценить сам объект продажи. В данном случае необходимо провести анализ цен на подобные квартиры на настоящий момент.

В итоге, Вы определитесь с желаемой стоимостью Вашей квартиры.

Шаг 2

Теперь надо собирать необходимые для продажи квартиры документы.

Если у Вас нет времени, возможности или желания собирать документы и справки самостоятельно, Вы можете поручить это частному риэлтору или сотруднику .
В таком случае Вам будет необходимо оформить доверенность и заверить ее у .

Шаг 3

Если Вы решили собирать документы самостоятельно, то, в первую очередь, Вам необходимо посетить (БТИ). Специалисты БТИ предложат Вам на выбор несколько сроков предпродажной подготовки техпаспорта и справки: от 1 дня до 1 месяца. В зависимости от выбранного срока, Вам выпишут квитанцию на оплату услуг с соответствующей тарифу суммой. После оплаты квитанций в , необходимо будет вернуться в БТИ и отдать их специалистам. После этого Вам выдадут расписку и назначат дату выдачи готовых документов.

В том случае, если хотите подготовить документы в срок от 14 дней (включительно) и меньше, Вам придется доставлять специалиста БТИ на место обследования и обратно за свой счет (на такси или собственном транспорте).

Если у Вас в квартире сделана несогласованная перепланировка, предпродажную справку БТИ Вы сможете получить только после согласования всех изменений, произведенных в квартире. Подробнее о процессе согласования перепланировки.

Далее Вам необходимо сходить в паспортный стол а и проконсультироваться по вопросу выписки всех прописанных в данной квартире. Если среди них нет несовершеннолетних детей, то Вы можете прийти в приемные дни (вторник-четверг с 14-00 до 18-00) вместе с прописанными членами семьи, и написать заявления на выписку. Всем военнообязанным членам семь будет необходимо поставить отметки на выданной в паспортном столе карточке в городском .

Если среди зарегистрированных в Вашей квартире есть несовершеннолетние дети, то для того, чтобы их выписать, Вам необходимо будет получить разрешения в органе опеки и попечительства. Выданное разрешение необходимо будет предоставить в паспортный стол.

После того, как из квартиры выпишутся все ранее прописанные, необходимо будет оплатить все коммунальные услуги, в т.ч. свет, газ и телефон (если имеется).
Далее Вы оставляете в паспортном столе заявку (можно сделать заказ по телефону) на оформлении выписки из домовой книги и копии финансового лицевого счета (изготавливается в течение 14 дней).

Шаг 4

Теперь необходимо выставить квартиру на продажу. Вы можете совершать эту операцию как самостоятельно, так и с помощью профессиональных операторов рынка недвижимости (риэлторов, агентств недвижимости и т.п.).

Вы также можете разместить свое предложение о продаже квартиры в разделе « ».

После того, как найдется покупатель, которого удовлетворит и Ваша квартира, и Ваши условия, Вы заключаете предварительное соглашение (необязательно, но дает определенные гарантии, как покупателю, так и продавцу) о продаже квартиры, где прописываются обязательства сторон, сроки совершения сделки, состояние продаваемого объекта и прочие необходимые нюансы. Альтернативой такому соглашению может служить соглашение о задатке.

Шаг 5

После подготовки полного пакета документов Вам необходимо будет сделать с них копии и подготовить договор купли-продажи. Скачать образец договора.
Вы также можете воспользоваться услугами специалистов агентств недвижимости, которые помогут Вам грамотно составить и заполнить договор купли-продажи.

Теперь необходимо выбрать дату совершения сделки, ее регистрации и расчетов (в том числе и формы расчетов) между покупателем и продавцом. Как правило, государственную пошлину за совершение сделки оплачивает покупатель.

Шаг 6

В день совершения сделки Вам и Вашему покупателю необходимо будет предоставить все документы в (Регистрационный центр), подписать договора и заполнить заявление на регистрацию сделки.( , doc, 33 КБ) Подписи на заявлении ставятся только в присутствии специалиста Регистрационного центра.

После приема документов, Вам будет выдана расписка с указанием всех принятых документов и указана дата выдачи (от 14 до 30 дней) уже зарегистрированных оригиналов, а также свидетельства о праве собственности Покупателю.

Выбор квартиры - сложное дело, но вопрос как правильно оформить покупку квартиры и не допустить лазеек для мошенников беспокоит потенциальных приобретателей куда больше. Знание порядка составления документов и государственной регистрации прав помогут в полной мере ответить на вопрос как правильно оформить покупку квартиры.

Что проверить перед покупкой квартиры

Когда кажущийся бесконечным просмотр вариантов закончен, и выбор в пользу одной из квартир уже сделан, отчетливо встает вопрос о том, чему следует уделить внимание перед началом оформления сделки.

Как оформить покупку квартиры

Результаты проведенной проверки удовлетворили полностью, значит можно приступать к вопросу оформления покупки квартиры. Первоначально следует отметить, что квартира является недвижимым имуществом и на нее распространяются требования закона к оформлению сделок с недвижимостью. Перед заключением основного договора допускается возможность заключения предварительного

Передача прав собственности осуществляется на основе соответствующего договора купли-продажи. Статья 550 ч. 2 Гражданского кодекса РФ закрепляет требования о заключении такого договора в простой письменной форме под страхом его недействительности. Нотариальное оформление не требуется, но удостоверение договора нотариусом не будет противоречить закону и не повлечет его недействительности, напротив, сможет упростить процедуру регистрации перехода прав. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно или они могут обратиться за помощью к специалистам. Но в любом случае он должен в полной мере соответствовать закону.

Переход прав на квартиру подлежит регистрации государством в установленном законом порядке. Регистрация осуществляется уполномоченным на то органом - Росреестром. О правах на квартиру вносятся сведения в ЕГРН. После регистрации выдается документ подтверждающий переход прав - выписка из ЕГРН.

В каждом из перечисленных этапов заключения сделки следует разобраться отдельно.

Требования к содержанию договора купли-продажи

Перед подписанием договор обязательно следует прочитать и дать оценку наличия в нем обязательных с точки зрения закона пунктов.

1. Сведения о предмете. Согласно требованиям статьи 554 ч. 2 Гражданского кодекса РФ предмет договора должен быть описан таким образом, чтобы можно было его индивидуализировать и четко выделить среди других аналогичных. При подписании договора следует обращать внимание на указание адреса местонахождения квартиры, он должен быть полным. Также обязательно указание других индивидуализирующих признаков квартиры, таких как кадастровый номер, присвоенный БТИ. Дополнительно обратить внимание на характеристики квартиры.
2. Сведения о цене. Статья 555 ч. 2 Гражданского кодекса РФ предусматривает в качестве обязательного условия договора сведения о цене недвижимого имущества. Цена определяется соглашением сторон - продавца и покупателя и может быть любой. Часто продавец предлагает снизить цену, указанную в договоре для уменьшения налогов, но покупателю это не выгодно. Об этом следует помнить, так как от цены указанной в договоре будет зависеть и сумма возврата налога для покупателя.
3. Сведения обо всех лицах, которые сохранят свои права на пользование жилым помещением в случае его продажи. Перечень этих лиц, а также указание на то какие именно права сохраняться, должны содержаться в договоре.

Именно перечисленные условия являются обязательными и, прежде всего на них, следует обратить внимание при подписании, но это не значит, что другие положения договора следует оставить без внимания. Договор подлежит прочтению полностью. Должны быть подвергнуты проверке на соответствие действительности данные сторон договора, порядок и способ передачи недвижимости. Покупатель имеет право участвовать в составлении договора и просить исключить пункты, которые его не устраивают или заменить их .

Передача квартиры

Гражданский кодекс РФ определяет специальные условия передачи квартиры, согласно которым должен быть составлен документ подтверждающий передачу недвижимого имущества. Чаще всего продавец и покупатель составляют акт приема-передачи и обоюдно подписывают его. Подписание акта играет важную роль и подтверждает согласие покупателя с тем, что приобретаемая квартира соответствует требованиям о качестве жилого помещения.

Такой документ может быть заменен иным аналогичным, который будет подтверждать приемку квартиры покупателем и передачу ее продавцом. То какой именно это будет документ, может быть предусмотрено договором.

В последнее время все чаще используется оговорка в договоре о принятии квартиры и согласии с этим обеих сторон. Таким образом, на руках у сторон оказывается один документ вместо двух полностью удовлетворяющий требованиям кодекса.

Вместе с тем важным моментом для покупателя является то, что подписание документа о приемке квартиры ненадлежащего качества не будет освобождать продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Передача денег

После подписания договора еще одним важным моментом будет являться передача денежных средств. В настоящее оплата суммы может производиться за наличный или безналичный расчет. Тот и другой порядок таит массу нюансов.

Если выбран вариант с передачей наличных денег, то обязательно нужно соблюдать требования безопасности, чтобы обезопасить себя от возникновения непредвиденных криминальных ситуаций. Момент передачи денег должен быть оговорен партнерами по заключению сделки. После передачи денег лучше всего получить от продавца документ, который будет это подтверждать документально - расписку. В этом документе должно быть отражены данные лиц, передавших и получивших деньги, а также сумма и за что и когда они были переданы. Место для передачи денег нужно выбрать, позаботившись о безопасности, желательно также пригласить свидетелей, которые смогут в случае необходимости подтвердить совершение сделки и передачу денежных средств в суде.

Другим способом является передача денег через банковскую ячейку. Недостатком данного способа оплаты являются дополнительные расходы на оплату банковской ячейки. А несомненным плюсом является безопасность. В договоре с банком могут быть предусмотрены условия, при которых продавец получит доступ к получению денежных средств

Не знаете свои права?

Возможно также применение безналичных расчетов с помощью перевода или аккредитивов. Но все расчеты, произведенные с помощью банков, в отношениях физических лиц применяются достаточно редко, так как многие не желают нести дополнительные расходы, связанные с обслуживанием банка.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

В настоящее время регистрация самого договора купли-продажи жилого помещения уже не является необходимым действием. Регистрации подлежит только переход прав, основанием для которого является договор. Данное правило введено Федеральным законом № 302-ФЗ от 30.12.2012 «О внесении изменений и дополнений в главы 1, 2, 3, 4 части 1 Гражданского кодекса РФ» и распространяется на все сделки заключенные после 01.03.2013.

Переход прав регистрируется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Действия уполномоченного органа по регистрации, по сути, являются актом признания государством прав граждан на объекты недвижимости.

Регистрация представляет собой внесение записи в ЕГРН, после завершения процедуры заинтересованное лицо получает документ, свидетельствующий о наличии у него зарегистрированных прав на конкретный объект недвижимости. Для совершения данного действия заинтересованному лицу следует обратиться в уполномоченный на регистрацию орган, на территории России это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр и его территориальные органы). Кроме данного органа документы могут быть поданы через многофункциональные центры или по почте, а также в электронном виде (например, через нотариуса).

Период в течение, которого осуществляется регистрация, установлен законом и составляет 18 дней со дня, когда было принято заявление. А если документы, на основании которых осуществляется переход права удостоверены нотариально, такой срок составит всего 5 дней.

Какие документы потребуются для государственной регистрации права

Процедура государственной регистрации прав, в том числе и перехода прав, инициируется на основании заявления. К заявлению в обязательном порядке прикладываются документы подтверждающие факт перехода прав на конкретный объект недвижимого имущества. В данном документе должна содержаться просьба о регистрации. Список, а также форму заявления можно узнать в территориальном отделе Россреестра. Причем требовать иные документы, кроме установленных в законе, регистрирующий орган не вправе.

При личном обращении потребуется предъявить паспорт, в случае направления для совершения действий представителя необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью, в которой будет содержаться перечень возможностей представителя.

К заявлению следует приложить документы:

Все документы представляются в 2 экземплярах, один экземпляр копия, другой оригинал. За оригинал беспокоиться не стоит, так как он будет возвращен по окончании регистрации права.

Процедура регистрации является платной, ее стоимость для физического лица составит 1000 рублей. Квитанция об оплате государственной пошлины не входит в обязательный перечень документов прилагаемых к заявлению.

В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации

Возможны также случаи, когда покупатель может получить отказ в государственной регистрации права. Такие случаи установлены законодательно и основываются чаще всего на ошибках, допущенных при приобретении квартиры или при обращении в Росреестр за регистрацией. Некоторые основания проще исключать при составлении документов служащих основой для перехода прав.

Если за регистрацией обращается ненадлежащее лицо, то в регистрации права должно быть отказано. Данное правило говорит о том, что в случае направления для регистрации права представителя следует более тщательно отнестись к составлению доверенности и ни в коем случае не забывать о ней.

Второе правило потребует большой внимательности на каждом из этапов оформления сделки, так как документы не соответствующие требованиям законодательства не принимаются. Что соответственно повлечет отказ в регистрации. Также отказ последует и в случае, если будет выяснено, что лицо, выступавшее в качестве продавца или его представителя, не имело прав на распоряжение данным объектом недвижимости.

Вместе с тем даже в случае получения отказа в регистрации права не стоит отчаиваться. Отказ можно оспорить в судебном порядке. И в этом случае потребуются и все составленные документы и свидетели передачи денег.

Поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.
Статья обновлена 20.05.2019 года

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры, актуальный в 2019 году.

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

1 шаг:

Определите юридический статус квартиры:

• • без зарегистрированного права собственности (первичка)

• с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах.
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет. Посмотрите пример: (Имя владельца я изменила)
Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН.
Там можно заказать:

• выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
• так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
  Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость. Внимательно изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные регистрационной надписью

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права. (С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

• • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года

• • Правила ведения Единого государственного реестра прав

• • Гражданский кодекс РФ

• • Жилищный кодекс РФ

• Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Перед каждым из нас хотя бы раз в жизни встает проблема продажи недвижимости. Риэлторские услуги стоят немало и выбор в пользу самостоятельной продажи вполне оправдан. Как продать квартиру самостоятельно и не быть при этом обманутым?

Действительно, стоимость риэлторских услуг при продаже жилья может достигать нескольких процентов от суммы сделки. И если в случае покупки квартиры такой ценой можно поступиться – риэлтор ищет подходящие объекты, проверяет документы, помогает с ипотекой, то при продаже юридически «чистой» квартиры такие траты не целесообразны. Вы продавец – и вы сами можете диктовать свои условия и ни от кого при этом не зависеть. И хотя в сделках с недвижимостью продавец более защищен, чем покупатель, тем не менее, продажа недвижимости – это одна из самых «дорогих» во всех смыслах сделок в жизни человека, поэтому к ней нужно отнестись очень внимательно.

Прежде чем размещать объявления о продаже, необходимо озаботиться важными формальностями.

Документы, необходимые при продаже квартиры

Продаете ли вы квартиру самостоятельно или через риэлтора, для оформления сделки понадобятся следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности на квартиру.
• Документы, на основании которых это право наступило: договор купли-продажи, дарения, наследования или решение суда.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность продавца.
• Выписка из домой книги. В ней содержится информация о прописанных в квартире людях. При наличии прописанных в квартире иных людей, кроме продавца потребуется их согласие на продажу, а зарегистрированные несовершеннолетние дети, иждивенцы и люди на пожизненном содержании накладывают дополнительные обременения – их нужно обязательно прописывать в другое место.
• Кадастровый паспорт или выписка из БТИ на данный момент не входят в перечень обязательных документов, но могут быть затребованы покупателем для того чтобы убедиться в законности перепланировки, если таковая была сделана.
• Выписка из Росреестра не обязательна, но может потребоваться. Она содержит в себе сведения об арестах, судебных спорах и иных обременениях, наложенных на квартиру.
• Если квартира была куплена в период, когда вы состояли в браке, то при ее продаже потребуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги) или личное присутствие на сделке. Если вы в разводе, то согласие не потребуется только по истечении 3-х лет с момента развода.

Определяемся с ценой квартиры

Цена квартиры, безусловно, зависит от множества факторов: сезона, района, ремонта, спроса, предложения и пр. При определении цены ориентиром могут выступать объявления в газетах и на сайтах с аналогичными предложениями. Просмотрите их, выявите недостатки и достоинства и примерьте их на свой объект. Можете позвонить по объявлениям, сходным с вашим предложением, представившись покупателем. Так вы обнаружите, что более половины объявлений – это несуществующие квартиры от агентств, которые используются для «разогрева» рынка и наполнения базы.

Практически во всех объявлениях о продаже квартир цена завышена примерно на 5% относительно той, за которую они продаются. Выставляйте свою квартиру примерно по такой же цене, если только не стоит вопрос срочной продажи. Обычно несколько процентов от цены все равно приходится уступать. Обязательно прикрепите к объявлению фотографии. По оценкам маркетологов, объявления без фото привлекают в 3 раза меньше потенциальных покупателей.

Готовим квартиру к продаже

Подготовка квартиры к продаже может добавить ей несколько процентов цены только за счет внешнего вида:

• Замените маломощные лампочки – светлые квартиры нравятся покупателям гораздо больше.
• Оставьте минимум мебели – это расширит пространство и визуально увеличит площадь.
• Тщательно проветрите помещение и используйте освежитель воздуха – приятные запахи настраивают на правильный лад, но не переусердствуйте, чтобы не сложилось впечатление, что вы что-то маскируете.
• Определитесь со временем просмотров – если звукоизоляция плохая и в квартире слышно, как сосед по вечерам смотрит телевизор, то оптимальным временем, очевидно, будет будний день.
• Наведите порядок и устраните незначительные изъяны – подклейте обои, прибейте отошедшие косяки. Квартира должна производить впечатление свежего и чистого жилья.

Ищем покупателя квартиры

Самостоятельная продажа квартиры будет выгодно отличать вас от других продавцов, ведь подавляющее большинство объявлений – это объявления от агентств о продаже несуществующих квартир, ставящие себе целью лишь пополнить свою базу клиентов. Покупатели же ищут реальные объекты и прямых продавцов, которых на самом деле очень мало.

При разговоре с покупателями акцентируйте их внимание на достоинствах квартиры, но и недостатки не утаивайте – если покупатель решит, что вы от него что-то скрываете, доверие к вам пропадет вместе с желанием заключать сделку. Также будьте готовы к тому, что половина звонков будет не от потенциальных покупателей, а от пресловутых агентств. Часть звонков обязательно конвертируются в просмотры. В зависимости от количества человек, приходящих на просмотры и имеющих желание купить вашу недвижимости, можно определиться – снижать цену или нет. Между потенциальными покупателями можно устроить негласный аукцион, при котором останется только тот, кто готов предложить наивысшую цену.

Если покупатель найден, а цена и условия устраивают, то пора переходить непосредственно к продаже.

Продажа квартиры

С потенциальным покупателем нужно составить и подписать предварительный договор купли-продажи и соглашение об авансе. Оно нужно на случай, если покупатель откажется от сделки и вы таким образом потеряете свое время. В этом соглашении указывается срок, на который оно заключается, сумма, передаваемая потенциальным покупателем продавцу и условия, при которых эта сумма возвращается. Вместо соглашения об авансе иногда используют соглашение о задатке. Принципиальная разница состоит в том, что при несоблюдении соглашения о задатке по вине продавца он должен вернуть задаток в двойном размере, в отличие от аванса, сумма которого возвращается в том же размере, в котором она была получена.

Если в течение оговоренного срока покупатель не отказывается от приобретения квартиры, то самое время для составления договора купли-продажи. Это можно сделать на основе типового договора купли-продажи, поручить риэлтору со стороны покупателя или обратиться в юридическое агентство. При самостоятельном составлении договор нужно будет заверить нотариально. В договоре необходимо обращать внимание на все, что касается денежной стороны вопроса, на корректность паспортных данных, а также на срок, в течение которого квартира должна быть освобождена.

Подписание договора купли-продажи квартиры подразумевает передачу денег за нее от покупателя к продавцу. Существует несколько способов это сделать:

1. Наличными из рук в руки;
2. Безналичным переводом;
3. Наличными через банковскую ячейку.

Последний способ подразумевает расчет с продавцом только после успешного окончания процедуры получения покупателем свидетельства о собственности и пока используется достаточно редко. Если вы выбрали наличный способ оплаты, советуем провести деньги через кассовый аппарат или банкомат, дабы убедиться в подлинности всех купюр.

После этого договор купли-продажи должен быть зарегистрирован. Для этого он вместе с соответствующими заявлениями покупателя и продавца подается в регистрационную палату. Если все в порядке, то покупатель получит на руки свидетельство о собственности примерно через месяц.

Налоги при продаже квартиры

По российскому законодательству любой доход, полученный гражданином, облагается обязательным налогом в 13%. Доход от продажи квартиры – тоже. Правда есть три хорошие новости:

1. Доход от продажи квартиры, находившейся в собственности более 3-х лет, не облагается налогом.
2. Даже если квартира находится в собственности менее 3-х лет, налогом облагается только сумма выше 1 млн. рублей.
3. В случае если доходы по продаже квартиры не превышают расходы по ее покупке налог платить не нужно.

Более предметно в статье – « ».

Мы подробно рассмотрели последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры. Подведем итог.

Как самостоятельно продать квартиру? Пошаговая инструкция

1. Выписываем всех из квартиры. Несовершеннолетних детей, иждивенцев и пр., если таковые имеются, прописываем по новому месту жительства.
2. Готовим все необходимые документы для продажи квартиры.
3. Изучаем рынок и определяемся с ценой квартиры.
4. Готовим квартиру к продаже.
5. Размещаем объявления и ждем звонков.
6. Проводим осмотры и выбираем покупателя.
7. Составляем и подписываем предварительный договор купли-продажи.
8. Составляем соглашение об авансе (задатке) и получаем его.
9. Составляем и подписываем договор купли-продажи.
10. Регистрируем его в государственном органе и получаем расчет за квартиру.
11. Если требуется заплатить налог с продажи квартиры, то на следующий год подаем налоговую декларацию.

Знать, как выгодно продать квартиру, необходимо всем собственникам, желающим провести процедуру без лишних нервов. На первый взгляд кажется, что никаких сложностей возникнуть не должно. Но на практике продажа затягивается на многие месяцы. Как избежать таких задержек?

Действовать самостоятельно или обратиться за помощью к специалисту

Если стоит задача найти покупателя и заключить сделку как можно быстрее – однозначно есть смысл обратиться к профессиональному риелтору, который возьмет все хлопоты на себя. Если же срочность ни к чему, разобраться во всех нюансах можно своими силами.

В любом случае необходимо трезво оценить все плюсы и минусы обоих вариантов:

Если все же придется обращаться в агентство, важно выбирать надежную компанию с хорошей репутацией. Или же процедуру можно пройти от начала до конца, воспользовавшись пошаговой инструкцией самостоятельной и выгодной продажи квартиры без посредников, описанной ниже.

Подготовительный этап: постановка цели

Прямо от этого будет зависеть дальнейший план действий. Причин продажи имущества может быть несколько и все они тоже влияют на итоговую стоимость объекта, форму оплаты и сроки продажи:

1. Цель – купить более просторную квартиру, расшириться;
2. Смена места жительства, переезд в другой регион;
3. Продажа с целью покупки квартиры поменьше и использования денег на насущные потребности;
4. Желание собственника пожить вдали от городской суеты, купив частный дом;
5. Острая потребность в получении крупной суммы наличных;
6. Желание инвестировать средства в бизнес.

Поставленная цель прямо оказывает влияние на сроки. А также есть прямая связь между срочностью и стоимостью квартиры – обычно в таком случае цену выставляют чуть ниже, чтобы побыстрее привлечь потенциального покупателя. Дальше пошаговая инструкция, как продать квартиру быстро и выгодно включает в себя несколько последовательных этапов, придерживаясь которых ваша сделка пройдет гладко.

Следующий этап – оценка квартиры для формирования адекватной стоимости

Оценка жилплощади крайне важна, в противном случае можно либо продешевить, либо искать покупателя годами. На рыночную стоимость недвижимости оказывает влияние масса факторов:

• Количество комнат. Как показывает практика, чаще всего покупают простые однокомнатные, реже – четырехкомнатные;
• Метраж . Здесь все просто, большая площадь – большая цена;
• Планировка . Удобство расположения комнат тоже важно. Большим спросом пользуются квартиры «распашонки», в которых комнаты расположены в разных сторонах друг от друга. Смежные комнаты с одним входом в этом плане проигрывают;
• Большая кухня. Оптимальной считается площадь от 10 м² и больше;
• Наличие лоджии или балкона. В среднем увеличить стоимость квартиры до 5% от суммы может хороший, застекленный балкон или лоджия. Сам по себе балкон со старыми, гнилыми рамами и почерневшими от старости стеклами не является весомым аргументом;
• Санузел . Стоимость квартир с раздельным всегда выше;
• Тип отопления. Даже невзирая на более высокую стоимость, покупатели чаще отдают предпочтение недвижимости с автономным отоплением;
• Ремонт . Не последний момент, от которого прямо зависит конечная цена объекта. Качественный, свежий ремонт повышает стоимость до 10%. Но нужно понимать, что в старой хрущевке даже качественный ремонт не поможет продать жилплощадь дороже. Максимум, на что можно рассчитывать – покупатель найдется быстрее.

Также немаловажное значение имеет наличие в квартире установленных индивидуальных приборов учета использованной воды и электроэнергии. На наличие счетчиков смотрят все серьёзно настроенные покупатели.

Следующий аспект – этажность . По статистике квартиры на первом и последнем этажах теряют до 10% стоимости, чего нельзя сказать про средние этажи. Поднять цену можно на квартиры, расположенные в центре города, в районе с отличной инфраструктурой и облагороженной придомовой территорией. Все эти факторы в совокупности привлекают покупателей, которые более охотно купят недвижимость в центре, с уютным двором и парковкой, поблизости от школы и больницы, а не в сомнительном районе на окраине.

На основании собранных данных пора сформировать цену собственной квартиры. Для начала изучите похожие объявления в газетах и в интернете, обратите внимание на недвижимость, имеющую похожие технические характеристики и расположенную в этом же районе. На основании пары таких вариантов сформируйте стоимость своей квартиры. Учтите, что любой покупатель попытается торговаться, поэтому к установленной стоимости лучше сразу накинуть пару тысяч, чтобы потом предоставить будущему владельцу скидку и все были довольны.

Грамотная реклама – ключ к быстрой продаже

1. Расклеить по вашему району и в городе рекламные объявления. Способ отнимает массу времени, сил и в эпоху развития интернета уже не приносит достаточной эффективности. Часто объявления срывают еще до того, как они попадаются на глаза покупателю. Поэтому лучше использовать такой метод в паре с другими;
2. Разместить объявления на интернет-площадках. Именно здесь можно найти максимум целевой аудитории при минимальных усилиях, поэтому на сегодня этот способ отличается наибольшей эффективностью;
3. Сообщить знакомым о своем намерении продать квартиру. Очень часто именно по сарафанному радио приходят потенциальные покупатели.

Не лишним будет добавить баннер «Продается» на окна квартиры и указать номер телефона. А вдруг окажется, что покупатель живет неподалеку, но не видел объявление в сети?

Как составить продающее объявление

Чтобы заинтересовать покупателя, объявление о продаже квартиры стоит сделать «живым» и эмоциональным. Недостаточно просто сухо изложить факты и технические характеристики – таких объявлений в сети сотни.

Обязательно включите в него такие данные:

• Количество комнат и общую площадь, включая размеры кухни;
• Планировку;
• Этаж здания и его общую этажность, год постройки и какой тип дома (кирпич/панельный);
• Какие отопление, есть ли счетчики. Указать примерную стоимость ежемесячных коммунальных услуг;
• Смежный или раздельный санузел;
• Есть ли балкон или лоджия, указать их общее состояние;
• Наличие ремонта и как давно проводился последний;
• В конце стоит добавить описание прилегающие территории (двора) и инфраструктуре района.

Обязательно в объявление нужно вставить не меньше 10 фотографий хорошего качества, показывающих все комнаты и кухню в выгодных ракурсах. В кадре не должны быть люди. Предварительно в помещении нужно провести уборку, выбросить советские ковры и старую мебель, если таковая имеется. Брать чужие фотографии для своего объявления – не лучшая идея.

Поищите какую-то «фишку», которая выгодно выделяет вашу квартиру. Это может быть тихий и уютный район, большая кухня или балкон, много места на парковке. Не забудьте указать об этой особенности при формировании объявления.

Подготовка документов для проведения сделки

В обязанности продавца входит подготовка таких документов для продажи квартиры:

1. Документы для подтверждения личности продавца. В этот список входит: паспорт гражданина РФ, военный билет, удостоверение офицера, свидетельство о рождении (если собственнику или одному из них не выполнилось 14 лет). Есть ещё один важный момент – собственнику возрастом от 14 до 18 лет дополнительно с свидетельством о рождении потребуется предоставить свой паспорт;
2. Согласие супруга или супруги на проведение сделки. Дело в том, что всё имущество, которое было приобретено после регистрации брака считается совместно нажитым, поэтому нужно согласие сторон. Если же квартира была куплена или подарена до регистрации, этот пункт пропускается;
3. Нотариально заверенные документы, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости. Это может быть договор о ренте, купли-продажи, наследовании, дарении и прочее. Если квартира была куплена после 2000 года, то дополнительно нужно прикрепить свидетельство о постановке на учет в Росреестр;
4. Выписка о предыдущих и действительных владельцах помещения из домовой книги. Важно учесть, что выписка действует всего 1 месяц с момента её оформления;
5. Техническая документация жилплощади из БТИ (кадастровый паспорт и план квартиры);
6. Для случаев, если в сделке фигурирует несовершеннолетний собственник, потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства на совершение сделки;
7. Одним из дополнительных документов может стать доверенность, которая должна быть перед этим нотариально заверенной;
8. Составленный договор на проведение сделки купли-продажи;
9. Справки из коммунальных предприятий о том, что нет просроченных платежей и задолженностей за продаваемым объектом;

Важно учесть, что для каждой ситуации может потребоваться предоставить дополнительные документы, поэтому рекомендуется проконсультироваться заранее со специалистом.

Подготовка квартиры к визитам покупателей и продаже

Перед приглашением потенциальных покупателей на осмотр дома необходимо привести его в приличный вид. Предпродажная подготовка состоит из таких этапов:

• Уборка подъезда и осмотр придомовой территории. Раскиданный перед домом или прямо в подъезде мусор отпугнет даже самого серьёзно настроенного покупателя. Поэтому необходимо хотя бы немного навести порядок;
• Уборка квартиры. Если в ней осталась видавшая виды советская мебель – от нее лучше избавиться. Ценности она не несет, а общее впечатление от квартиры может испортить. Хорошо помойте окна, двери и полы. Даже квартира без ремонта, но ухоженная и чистая выигрывает по сравнению с грязной, но с ремонтом;
• Поработайте над изъянами. Протекающий кран в ванной лучше заменить – это не слишком дорого. Аналогично можно сделать простой косметический ремонт (переклеить обои) и постелить новый линолеум взамен вытершегося.

Сделайте ставку на положительные эмоции и добавьте немного уюта. На окна можно повесить шторы. Ароматизуйте воздух при помощи ароматических палочек или свежей домашней выпечки –

доказано, что приятные запахи подсознательно вызывают у человека доверие и способствуют расслаблению.

Темное помещение вгоняет в депрессию, что точно не сыграет вам на руку в процессе продажи квартиры. Вкрутите в люстру лампочки, повесьте светлый тюль и шторы. Вы удивитесь, но риелторы заметили, что даже входная дверь имеет значение для потенциального покупателя. Если денег на замену нет, сделайте хотя бы минимум: тщательно ее вымойте и покрасьте.

Попробуйте сделать покупателю подарок. Вам не нужен шкаф-купе? Предложите оставить его просто так, как бонус при покупке. Часто люди соглашаются на передачу бытовой техники с доплатой, если ее состояние хорошее. Логично, что при заключении сделки на пару миллионов нет смысла пытаться сэкономить пару тысяч. По этой же причине не стоит мелочиться при продаже, выкручивая в туалете лампочку и снимая дверные ручки. Все эти манипуляции направлены на одну цель – заинтересовать потенциального клиента сделать покупку и заключить предварительный договор купли-продажи.

Получение задатка и заключение предварительного договора купли-продажи

Такой договор дает продавцу и покупателю некие гарантии: действующий собственник уверен, что клиент не откажется от сделки, а покупатель знает, что понравившийся ему объект не будет продан другому человеку.

Вместе с подписанием документа происходит передача аванса (задатка) за квартиру, что необходимо зафиксировать в расписке. Соглашение о задатке и расписку следует оформлять документально в любом случае – оба документа имеют юридическую силу и позволяют защитить обе стороны от мошенничества. Образцы документов для заполнения можно скачать ниже.

Обычно задаток берут в размере 2-5% от суммы сделки. Если в итоге оказывается, что покупатель передумал покупать квартиру, задаток остается у продавца как своего рода компенсация за потраченное время. В то же время если продавец продаст жилую недвижимость третьей стороне, он обязан вернуть полученный задаток в двойном размере. Договор задатка не имеет утвержденной законом формы, поэтому составляется в произвольной форме. Обязательно наличие в нем следующих реквизитов: полная стоимость квартиры цифрами и прописью, описание ее технических особенностей (наличие мебели, ремонта и пр. имущества, которое продается вместе с квадратными метрами), а также полученная сумма задатка. Дальше стороны проставляют на документе подписи и указывается дата.

Предпоследний шаг – выписка из квартиры

Квартира продается «чистой», т.е. без прописанного там продавца и его родственников. Поэтому после получения задатка и подписания предварительного договора необходимо пойти в паспортный стол, где выписаться из квартиры.

Процесс крайне простой, сложности могут возникнуть лишь если в доме прописаны несовершеннолетние дети. В таком случае сперва потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства, которые не допустят, чтобы детей выписали «в никуда». Одновременно с этим уже можно начать освобождать квартиру от вещей, чтобы покупатель имел возможность въехать как можно быстрее.

Также обязательно требуется получить в ЖЭК справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Их и домовую книгу нужно показать покупателю перед окончательным расчетном и подписанием сделки купли-продажи.

Оформление договора купали-продажи: как составить документ

В оговоренный день стороны приходят к нотариусу, продавце берет с собой все требуемые документы, покупатель – деньги. Здесь они оформляют договор купли-продажи, которого требуется целых три экземпляра: по одному каждой стороне и один для регистрации в Росреестре.

Основные моменты, которые стоит отразить в документе:

• Описание предмета сделки и его технических характеристик;
• Стоимость прописью и цифрами во избежание недопонимания и подделок;
• Указать, на основании какого именно документа у продавца недвижимости возникло право собственности;
• Отдельно прописать, что объект не находится под арестом, в залоге и под любым другим обременением;
• Указать реквизиты обоих сторон.

Дальше после подписания документа продавец получает на руки наличные и от руки оформляет расписку о передаче суммы. Как вариант – можно арендовать в банке ячейку, чтобы не рисковать зря и обезопасить всех участников. После этого новый собственник забирает ключи.

Часто для дополнительной перестраховки стороны подписывают акт приема-передачи помещения. Он пригодится на случай, если продается квартира с имуществом и мебелью, которую продавец обязуется оставить новому хозяину. Это не обязательное условие заключения сделки, можно обойтись и без него. Дальше новый собственник передает документы на регистрацию перехода права собственности. Здесь на протяжении недели будет готовиться новое свидетельство.

Избегайте распространенных ошибок

Нередко продавцы допускают ряд ошибок, что значительно тормозит процесс продажи недвижимости:

1. Оценка квартиры дана неверно. Случается, что хозяин выставил слишком завышенную стоимость. Это проводит к тому, что лишь малое количество потенциальных покупателей обращают на нее внимание, так что объявление висит годами. Или другая крайность – в попытке побыстрее заключить сделку стоимость занижается. Покупатели и вправду находятся быстро, вот только продавец не получил выгоду;
2. Квартира совсем не готова к продаже. Речь идет о бабушкиной мебели, отсутствии даже минимального ремонта и уборки в целом. Даже при соблазнительной стоимости вариант может отпугнуть многих желающих, поэтому не стоит пренебрегать подготовительными работами;
3. Продавец не сговорчив или попросту не умеет вести переговоры. Вот и покупатель уже заинтересован в заключении сделки, но пытается несколько сбить цену – а продавец упрямо стоит на своем и даже не пытается предложить альтернативу. Лучше заранее продумать ответы на возможные вопросы и «работу с возражениями», чтобы переговоры шли проще;
4. Непорядок с документами. В лучшем случае из-за нехватки некоторых документов процесс купли-продажи будет приостановлен. В худшем в документах могут найтись ошибки, из-за которых сделку могут отменить или признать недействительной. Поэтому так важно воспользоваться помощью опытного юриста, который сможет найти и помочь устранить ошибки.

Итоги

Процесс продажи своей квартиры без привлечения риелтора из агентства сложный и отнимает довольно много сил. Но при грамотном подходе к организации «бумажных» вопросов никаких проблем возникнуть не должно. Зато и покупатель, и продавец получают возможность сэкономить до 10% от стоимости предмета сделки.

Главное помнить о самых распространенных ошибках и не допускать их:

• Правильно оценивайте квартиру с учетом ситуации на рынке недвижимости;
• Не поленитесь подготовить квартиру к сделке. Не нужно делать дорогостоящий ремонт, но покрасить двери и потолок – не лишнее;
• Будьте доброжелательны с покупателями, позаботьтесь, чтобы на просмотре квартиры были только вы и покупатель;
• Заранее подготовьте документы, чтобы сразу можно было заключить сделку.

(11 оценок, среднее: 5,00 из 5)